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Accollo mutuo: perché e quando conviene farlo


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Sono tre gli scenari d’intervento dell’accollo mutuo. Disciplinato dall’articolo 1273 del Codice civile, è uno strumento che riguarda: la vendita di immobili gravati da un finanziamento ancora attivo; il coniuge che, durante la separazione, vuole liberarsi della quota coniugale; i costruttori che trasferiscono un mutuo a un acquirente.

Con l’accollo del mutuo colui che acquista l’immobile, detto anche accollante, si fa carico dell’onere di rimborsare l’istituto bancario che vanta il credito, sino a cessazione del finanziamento. Assumendosi questa responsabilità, va anche incontro all’adempimento delle condizioni riportate nel contratto sottoscritto dal suo predecessore, ossia l'accollato.

Perché il contratto sia valido, va stipulato il rogito. In gran parte delle occasioni, l’accollante liquida una parte dell’importo stabilito dalla compravendita al venditore, procede poi con l’estinzione dell’ipoteca relazionandosi all’istituto bancario coinvolto.

L’accollo mutuo va a declinarsi in due tipologie. Da una parte abbiamo la versione cumulativa, nella quale l’accollato stabilisce un rapporto vincolante con l’accollante. Qualora quest’ultimo non fosse capace di far fronte al debito, il finanziamento sarà di nuovo un dovere del venditore. L’accollo cumulativo viene impiegato nelle situazioni in cui l’acquirente non dispone di una solidità economica ritenuta adeguata.

L’alternativa è l’accollo liberatorio, che prospetta un panorama del tutto differente. L’accollato risulta infatti in questa circostanza libero da ogni vincolo rispetto all’istituto di credito. Il debito sarà rimborsato solo dall'accollante.

Ma quali vantaggi offre l’accollo mutuo?
È uno strumento in grado di garantire sensibili vantaggi sia all’accollante che all’accollato.


Attraverso il subentro dell’acquirente, si realizza un risparmio sui costi per l’attivazione di un nuovo mutuo. Vengono evitati gli oneri di perizia, istruttoria, quelli notarili e altro.

Ancora in merito alla convenienza, l’accollato non sarà chiamato ad affrontare le spese per la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione anticipata. Nell’eventualità di accollato costituito da una società, l’accollante procederà al rimborso solo fino a una soglia massima dell’80% del debito residuo.

L’istituto bancario di solito non presenta obiezioni, poiché rimane depositario del credito, a prescindere dalla variazione del debitore. Qualora però la banca dovesse opporsi al trasferimento del debito, il finanziamento rimarrà in carico al primo debitore.

Dalla prospettiva dell’accollato, il beneficio principale è palese: non deve rimborsare integralmente il finanziamento, che passa a un nuovo debitore quando vende l’immobile.

E invece i rischi dell’accollo del mutuo?
Senza le dovute precauzioni l’operazione potrebbe rivelarsi controproducente. Anzitutto va appurato che l’accollato abbia compiuto regolarmente i pagamenti previsti fino al nuovo rogito. Se ciò non fosse, spetterà all’accollante sostenere i costi derivanti dalla condotta scorretta del precedente debitore andando a perdere inevitabilmente almeno parte del risparmio ottenuto con il meccanismo dell’accollo.

Qualora l’accollante non sia un cliente dell’istituto bancario coinvolto, con tutta probabilità dovrà attivare un nuovo conto corrente. Quanto invece all’accollato, è un suo compito appurare che la liberatoria non lo vincoli insieme al compratore nel processo di rimborso del mutuo.

In sintesi, l’accollo mutuo è un’operazione molto conveniente, purché accollante e accollato interpretino diligentemente ogni dettaglio contrattuale.



Accollo mutuo: perché e quando conviene farlo

giovedì 16 maggio 2019 - 13:08 | © RIPRODUZIONE RISERVATA

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