Brevi
Come investire nel settore immobiliare tramite la Borsa
Il settore immobiliare è, da sempre, un grande catalizzatore di attenzione e denaro da parte degli investitori, grandi e piccoli che siano.
Che sia per necessità, per supportare la crescita economica in una regione arretrata, per sfizio, per lusso o per pura speculazione, ognuno può trovare un buon motivo per mettere del denaro sul settore immobiliare.
Tuttavia, non è da tutti potersi permettere l’acquisto di veri e propri immobili per procedere poi ad una rivendita maggiorata in futuro. Per fare questo occorrono risorse economiche importanti, e può essere molto gravoso convincere un istituto bancario a concedere un prestito per un’operazione di investimento di questo tipo.
Fortunatamente, tramite il proprio broker di fiducia è possibile accedere al mercato azionario investendo, in maniera indiretta, sul mercato immobiliare in modo da trarre buoni benefici senza dover ricorrere a grossi finanziamenti e lunghe trafile burocratiche.
Vediamo insieme il sul tema, in questo modo capiremo meglio come investire nel settore immobiliare tramite i mercati azionari, tenendo sempre a mente la necessità di diversificare il proprio portafoglio su più di un settore specifico in modo tale da limitare la nostra esposizione al rischio di mercato.
Investire nei produttori e venditori
Il metodo più diretto (o, meglio, “meno indiretto”) per investire sul mercato immobiliare tramite la Borsa è quello di comprare azioni di chi produce e di chi vende immobili.
Naturalmente, gli approcci di valutazione dell’investimento sono diversi tra di loro:
- Produttori: in questo caso è necessario effettuare un’analisi che parta innanzitutto dal prezzo delle principali materie prime impiegate nel settore edilizio. A partire da qui, possiamo avviare un’analisi più o meno approfondita per determinare, per una determinata area geografica, il costo effettivo di fabbricazione di un immobile. Costi superiori delle materie prime, se non accompagnati da tariffe di produzione maggiore, creeranno momenti di difficoltà nel mercato.
- Venditori: una volta trovato il costo ed individuato il prezzo medio di vendita al metro quadro, si può calcolare facilmente il margine di guadagno dei venditori e, dunque, analizzare i bilanci di aziende quotate nel settore per capire se vi siano occasioni di acquisto sul mercato
Investire nel settore assicurativo
Come noto, tra le principali spese che vengono effettuate nel momento in cui si acquista un immobile c’è quello di una polizza assicurativa. Le polizze disponibili sono tantissime e a condizioni più o meno fantasiose, valutare ogni opzione può essere davvero un’operazione onerosa in termini di tempo.
Fatto sta che, a prescindere dalle polizze in sé, una buona idea per investire nel mercato immobiliare è quella di puntare proprio sulle società assicurative quotate specializzate nel settore.
L’intuizione che si può seguire in questo caso è piuttosto semplice: se si ritiene che una determinata zona stia per vedere un forte incremento nell’attività edilizia, potremmo vedere importanti occasioni di investimento in quelle compagnie di assicurazione che assicurano i produttori ed i propri lavoratori.
Un discorso simile vale per il lato del venditore: anche l’operazione di vendita di una casa può necessitare di fondamentali operazioni di natura assicurativa – si pensi, ad esempio, agli atti di fideiussione che spesso vengono richiesti in fase di richiesta di finanziamento. Anche qui, dunque, può valer la pena valutare l’inserimento in portafoglio di titoli di natura assicurativa.
Investire nel settore creditizio
<
span style="font-weight: 400;">Comprare un immobile – sia esso adibito ad uso residenziale o lavorativo – richiede un investimento che in pochi possono permettersi di effettuare tramite la propria liquidità.
È per questo motivo che, ormai da secoli, gli istituti finanziari raccolgono una componente importante dei propri utili proprio da operazioni di prestiti finanziari – in forma di mutuo – a chi è interessato all’acquisto di un immobile.
Parallelamente, anche un’azienda costruttrice di immobili ha di norma bisogno di finanziamenti da parte degli stessi istituti bancari, in quanto vi è la necessità di acquistare materie prime, mezzi di trasporto, forza lavoro e altro.
La convinzione, dunque, di un forte incremento nelle attività costruttive e commerciali legate agli immobili può essere accompagnata da investimenti sostenuti sul settore creditizio.
Una pecca da considerare sul settore creditizio è che, purtroppo, questo non è particolarmente noto – vuoi per una mentalità troppo conservativa del management o per la paura di commettere errori di valutazione come in passato – per la concessione di credito facile.
Chiunque abbia chiesto ed ottenuto un finanziamento da una banca per l’acquisto di un immobile sa che, di norma, dal momento in cui si entra in contatto con l’istituto bancario al momento in cui si ricevono effettivamente i soldi richiesti in prestito passano dei mesi.
È proprio su questa inefficienza (perché di questo stiamo, in fondo, parlando) che negli Stati Uniti ha preso piede la strategia del prestito rapido, una serie di fintech sono nate esattamente con l’intento di ridurre i tempi di concessione dei finanziamenti, con l’obiettivo sfidante di non cadere nella trappola di cedere alla tentazione di fornire prestiti a soggetti non liquidi.
In attesa che anche in Europa si vada verso un miglioramento delle cose, non possiamo che limitarci ad investire sugli operatori più “tradizionali” attivi sul mercato del credito immobiliare.
Le lezione insegnata al Mondo dalla crisi dei prestiti sub-prime
Occorre, in ogni caso, fare molta attenzione al tipo di investimento che si va ad effettuare sul mercato immobiliare.
Il Mondo ha ancora ben impresso nella propria memoria la crisi del 2008, nata soprattutto per via dell’idea del “credito facile per chiunque” governato dalla folle ricerca di banche e assicuratori di un utile in apparente crescita perenne.
Stiamo parlando di un periodo in cui un cittadino americano poteva facilmente chiedere un mutuo di 100.000 dollari per una casa e rivendere lo stesso immobile ad un prezzo del 10%-20% superiore, magari ad una persona che aveva al contempo contratto un altro prestito con l’intento di rivendere l’immobile ad un prezzo ancora maggiore.
Quando gli istituti creditizi hanno deciso di “rilassare” i parametri di concessione dei prestiti e considerare quei nuclei familiari con minori possibilità di ripagare i debiti (i famosi “sub-prime”), si è innescata una bomba ad orologeria che nessuno è riuscito a disinnescare prima che fosse troppo tardi.
Da lì, il fallimento di assicurazioni e banche direttamente esposte nel settore, la chiusura di fondi di investimento e l’inevitabile ripercussione sul settore produttivo hanno portato ad una fortissima contrazione della domanda che, con il senno di poi, sarebbe stato possibile evitare facilmente con una regolamentazione più attenta.
Non vi sono dubbi che, proprio negli anni precedenti al 2008, tante persone abbiano deciso di investire nel settore immobiliare proprio tramite il mercato azionario.
L’insegnamento è, dunque, che anche un investimento meno diretto su un determinato settore può portare ad ingenti perdite (molte assicurazioni coinvolte nella crisi non hanno più raggiunto la capitalizzazione dell’epoca), serve dunque fare attenzione, valutando ogni mossa sui mercati con estremo senso critico e orientamento verso la diversificazione di portafoglio.
mercoledì 11 agosto 2021
- 16:45 | © RIPRODUZIONE RISERVATA